Die Blockchain im Kontext der Immobilienwirtschaft

Die Blockchain im Kontext der Immobilienwirtschaft

Veröffentlicht am:10.09.2020

“Nichts ist so beständig wie der Wandel”, dieses Zitat des griechischen Philosophen Heraklit von Ephesos aus dem Jahre 500 v. Chr. hat seither keinesfalls an Bedeutung verloren, sondern trifft heute sogar auf die im Bezug auf Veränderung eher konservative Immobilienwirtschaft zu. Christoph Berger schreibt für das deutsche Magazin Focus sogar: “Die Immobilienwirtschaft muss sich neu erfinden.” Und das tut sie gerade. Das Mittel zum Zweck: Die Blockchain – genauer gesagt die Distributed Ledger Technologie. Zu dieser Aussage kommt auch das Technologie- und Beratungsunternehmen Spacewell: ”Die revolutionären Auswirkungen der Technologie auf die Immobilienwirtschaft werden immer deutlicher.” Und auch die renommierte Unternehmensberatungs- und Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PWC schlussfolgert: ”Langfristig wird Blockchain helfen, transparente Bestands- und Mieterdatenbanken dezentralisiert sowie sicher bereitzustellen.” In diesem Artikel wollen wir erläutern, in welchen Bereichen zentrale Veränderungen durch die Integration der Blockchain Technologie zu erwarten sind und wie diese aussehen könnten.

1. Erwerb, Kapitalanlage und Immobilienfinanzierung

2019 wurden die ersten zwei Immobilien erfolgreich tokenisiert und die Security Tokens anschließend an Investoren veräußert. Einer der schwerwiegendsten Nachteile einer Investition in eine Immobilie ist aus Sicht von Anlegern die damit verbundene geringe Liquidität.  Die Übertragung einer Immobilie auf Blockchain-Ledger, die Aufteilung in kleinere Mosaiksteine und die digitale Bereitstellung der Anteile als Asset Backed Security Token schafft einen neuen Weg zu Investitionen in Immobilien, der es Eigentümern ermöglicht, Anteile am freien Markt zu verkaufen, ohne dass die Immobilie selbst verkauft werden muss. Dabei kann die Tokenisierung die Investitionsbarrieren, die vorher für Kleinanleger bestanden haben, auf den Nennwert eines einzelnen Token senken, der theoretisch nur wenige Cent betragen kann.

Exklusive Immobilieninvestments werden damit zum ersten Mal in der Geschichte eine Anlagemöglichkeit für jedermann. Zusammengefasst ermöglichen Immobilien basierte Security Token das anteilige Eigentum an einem Gebäude oder Grundstück, erhöhen die Marktbeteiligung und erschließen ganz neue Finanzierungsmöglichkeiten für Bauherren. Ein weiterer Faktor der auf Grundlage der Blockchain Technologie darstellbar wird, ist die hocheffiziente Bewertung von Investitionen in Immobilien auf Grundlage von anonymisierten und vergleichbaren Daten. So sparen sich die an einer Transaktion beteiligten Parteien finanziell aufwändige, unabhängige  Immobilienbewertungen, da alle verfügbaren Daten einfach auf der Blockchain abgerufen werden können und so die gesamte Historie transparent sowie nachvollziehbar ist. Das hört sich in der Theorie leichter an als es in der Praxis wird, jedoch bietet die freie Akkumulation der Daten erhebliche Vorteile und Skaleneffekte.

Wenn Sie in der Vergangenheit bereits einmal eine Hypothek abgeschlossen haben, wissen Sie wie arbeitsintensiv dieser Prozess sein kann. Mit einer Vielzahl von involvierten Parteien wie Finanzdienstleistern, Notaren und Immobilienmaklern, die an dem Prozess beteiligt sein können, ist die Hypotheken Branche sehr anfällig für Fehler und zudem sehr kostenintensiv.

Mit der Einführung der Blockchain als Technologie in diesem Bereich kann die Notwendigkeit reduziert werden, sich auf papierbasierte und individuelle Kommunikation zu verlassen, und spart nicht nur Geld, sondern vor allem auch Zeit. Dieser Ausschluss von Intermediären kommt nicht nur den Kreditnehmern zugute, sondern auch den Finanzinstituten, die dank eines schlankeren Kreditvergabeprozesses wettbewerbsfähigere Preise anbieten können und den Personalaufwand senken.

2.Projektmanagement und Datenerfassung

Stellen wir uns ein Projekt als eine Liste von Transaktionen zwischen verschiedenen Parteien vor. Diese Transaktionen können jede Art von Vereinbarung, wie zum Beispiel erreichte Meilensteine, Zahlungen oder Ziele darstellen. Alle diese projektbasierten Transaktionen könnten als eine Abfolge von intelligenten, digitalen Verträgen programmiert werden, die automatisch ausgeführt werden, sobald die jeweiligen Voraussetzungen eines einzelnen Vertrages erfüllt sind. Ein anderes Anwendungsbeispiel wäre ein Architekturbüro, sobald es einen vordefinierten Satz von Entwürfen geliefert hat, wird der Vertrag als erledigt markiert und die Zahlung automatisch ausgelöst, was sich dann in den gesamten Projektkosten niederschlägt.

Eine solche Projektleitung könnte alle Beteiligten stärker in die Verantwortung nehmen und eine unveränderbare Informations- und Sicherheitsbasis für alle Beteiligten schaffen, von der letztlich alle Parteien entscheidend profitieren.

Es ist bekanntlich schwierig und teuer für Immobilienunternehmen und private Käufer, alle wichtigen Details einer Immobilie vor dem Kauf oder Verkauf zu überprüfen. Dies gilt jedoch gleichfalls für nahezu alle Gebrauchtkäufe. Angefangen von Gebrauchtwagen bis zu gebrauchten Digitalkameras. Ein Blick in die Vergangenheit des Gutes bleibt dem neuen Käufer oftmals verwehrt. Auch wenn die Mehrheit der globalen Immobilienmärkte an Transparenz gewinnt, gibt es noch viel Raum für Verbesserung, insbesondere durch Technologie. Die Blockchain Technologie könnte das schaffen.

Die Blockchain Technologie könnte sogar dazu verwendet werden, den Weg von Baumaterialien über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes hinweg zu verfolgen, von der Fabrik bis hin zum Abbruch und Recycling von Teilen, was es einfacher machen würde, Herkunft, Qualität und Alter jedes Teils zu verfolgen.

Jedoch unterliegt die ganze Immobilienbranche derzeit einem gewaltigen Wandel. Die Rede ist hier oftmals von sogenannten Prop Techs. Prop Tech ist dabei ein Sammelbegriff, der Start-ups definiert, die technologisch innovative Produkte oder neue Geschäftsmodelle für die Immobilienmärkte entwickeln und anbieten. Das können innovative Konzepte auf der Blockchain sein – jedoch auch jede andere Technologie.  Durch die Möglichkeit, alle Gebäudedaten wie Reparaturprotokolle oder Grundrisse an einem digitalen und sicheren Ort zu speichern, kann die Blockchain Investoren die Durchführung ihrer Sorgfaltspflicht und die Überprüfung aller Objektdetails erheblich erleichtern. Die edeXa Blockchain erleichtert Unternehmen grundlegende Prozesse und bietet eine einheitliche sowie zugleich hochsichere Plattform für die Abwicklung von Dienstleistungen, Zahlungen und Kundenmanagement.

3. Gebäudemanagement & Vermietung

Die Einführung der Blockchain Technologie bietet vollkommen neue Möglichkeiten Benutzerinformationen zu verfolgen und das Erlebnis aus Kundensicht zu verbessern. Ein konkretes Anwendungsbeispiel ist die Hotelkette Hilton, die kürzlich ein Blockchain basiertes Property- Management System eingeführt hat. Die Plattform ermöglicht es dem Hotel, Informationen zu seinen Kunden an vielen verschiedenen Standorten zu sammeln, und gibt dem Kunden auf der anderen Seite mehr Kontrolle, sein persönliches Profil und seine Präferenzen zu überprüfen, zu ändern und dadurch letztlich von individualisierten Services zu profitieren, während seine Daten geschützt und verschlüsselt bleiben.

Auch der Vermietungsprozess von Immobilien, wie wir ihn bisher kannten, könnte durch die Blockchain fundamental neu gestaltet werden. Smart Contracts zur Mietzahlung könnten aufgesetzt werden, die so strukturiert sind, dass sie Mietzahlungen automatisch abbuchen, sobald die Miete fällig ist. Zusätzlich könnten die Nebenkosten in Echtzeit berechnet und abgerechnet werden, indem Daten aus IoT-Geräten und Strom – Verbrauchserfassungen verwendet werden. Das heißt weniger Aufwand für den Vermieter, taggenaue Zahlungen und weniger böse Überraschungen bei Nachzahlungen für den Mieter.

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Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an: Deloitte, “Blockchain in commercial real estate. The future is here!”

4. Grundbesitzrechte

Konflikte um Grundstücke sowie Ländereien sind vor allem in Entwicklungsländern ein präsentes Thema, das immer wieder zu massiven Auseinandersetzungen führt. Historisch unzureichende Dokumentation oder fatale Naturkatastrophen, wie z.B. den Hurrikan Matthew auf Haiti 2016, die empfindliche Informationen vernichten,  machen es den Behörden zuweilen unmöglich nachzuvollziehen, wer gesetzeskonform welche Besitzansprüche geltend machen kann. Aber auch in hoch entwickelten Territorien wie z.B. den USA oder Europa stellt die Titelvergabe immer wieder Herausforderungen dar, weil schätzungsweise ein Viertel der Grundbucheintragungen fehlerhaft ist. Dass dieser Wert so hoch ist, liegt an der zentralen offline Verwaltung, die Betrug, Fehler und Informationsdefizite widerspiegelt.

Blockchain-basierte Smart Contracts bieten eine neue Alternative zur Erfassung von Land Titeln. Die Verlagerung aller Dokumente in ein dezentrales und sicheres Hauptbuch könnte ein wesentlich effizienterer Weg sein, um Grundbesitz zu verwalten, Streitigkeiten zu vermeiden und sicherzustellen, dass Aufzeichnungen nicht manipuliert oder verloren gehen. Länder wie Großbritannien, Schweden und die Ukraine sind führend bei der Prüfung von Blockchain-Anwendungen zur Erfassung nationaler Transaktionen.

5. Aktuelle Herausforderungen und Ausblick

Trotz vieler möglicher Anwendungsfälle von Blockchain innerhalb der Immobilienwirtschaft und ernsthafter Bemühungen von Regierungen sowie Unternehmen, entsprechende Anwendungen zu entwickeln, bestehen noch verschiedene Hindernisse um eine breitere Akzeptanz zu erreichen. Das erste Hindernis ist datenbezogen: Es bedarf noch massiver Anstrengungen, um Datensätze von Immobilien und die Grundbucheinträge der Länder auf die Blockchain zu übertragen. Solche Daten sind derzeit vielerorts noch vollständig analog und es wird viel Aufwand erfordern, sie vollständig zu digitalisieren..

Eine weitere Herausforderung besteht darin, dass die Blockchain Applikationen bestehende Datenschutzgesetze einhalten müssen. Die europäischen GDPR-Vorschriften beinhalten beispielsweise das Recht einer jeden Person, seine personenbezogenen Daten löschen zu lassen. Diese Anforderung widerspricht der grundsätzlichen Idee der Blockchain fundamental, denn eine Blockchain ist grundsätzlich so programmiert, dass sie dies nicht zulässt, sondern Daten unveränderlich speichert.  Hier gibt es zwar erste wissenschaftliche Lösungen, jedoch müssen sich die wissenschaftlichen Erkenntnisse noch in der Praxis und gegenüber den Gerichten bewähren.

Ein weiteres Hindernis für die Einführung der Blockchain in der Immobilienwirtschaft besteht im Zusammenhang mit der Frage der Interoperabilität. Die flächendeckende Akzeptanz wird von der Interaktion zwischen vielen verschiedenen Arten von privaten und öffentlichen Blockchains abhängen. Verschiedene Unternehmen entwickeln individuelle Blockchain Lösungen und es besteht die Gefahr, dass in der Zukunft verschiedene marktfähige Lösungen voneinander isoliert bleiben könnten. Deshalb werden APIs und die Schnittstellenfähigkeit von angebotenen Lösungen eine Schlüsselrolle für den Erfolg der jeweiligen Lösung darstellen. Wir von edeXa bieten mit der Entwicklung unserer Business Blockchain Plattform eine revolutionäre Grundlagentechnologie, auf der Anwendungen für die Vetragserstellung, Verwaltung und Speicherung folgen. Wir setzen auf eine offene Architektur für die edeXa Business Plattform, sodass jedes Unternhmen eigene Anwendungen entwickeln und erweitern kann.

Als letztes wäre da noch der Staat bzw. die Staaten. Fast alle Behörden in Europa und weltweit setzen auf wenig digitale und veraltete Grundbücher. Ohne ein Endorsement der jeweiligen Regierungen wird eine wirkliche Digitalisierung der Grundbuchämter nicht möglich sein, da schließlich die Rechtsfähigkeit davon abhängt.

Auch wenn es noch entscheidende Herausforderungen für die flächendeckende Einführung der Blockchain-Technologie im Immobiliensektor gibt, sind die damit verbundenen Vorteile aus unserer Perspektive so gewichtig, dass die Unternehmen der Immobilienwirtschaft sich frühzeitig mit den Möglichkeiten und dem Potenzial auseinandersetzen sollten. edeXa bietet hierfür hervorragende Lösungen, die den Alltag von Immobiliengesellschaften, Eigentümern und Mietern erheblich vereinfachen. Wir zeigen Ihnen gerne die umfassenden Möglichkeiten, die die edeXa Business Blockchain im Immobilienmanagement bietet. Sprechen Sie uns an.

 

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